Si les bailleurs ont l'habitude de rafraîchir régulièrement leurs biens, certains locataires désirent tout de même adapter leur cadre de vie. Mais ce n'est pas si simple. Si certains travaux peuvent être entrepris sans l’autorisation des propriétaires, d’autres nécessitent leur accord. Explications.
- Petits travaux : aucune autorisation à demander
- Gros travaux : l'autorisation du propriétaire nécessaire
Sommaire
Petits travaux : aucune autorisation à demander
D'une façon générale, les locataires sont autorisés à effectuer des travaux d'aménagement, dont la nature ne risque pas de transformer profondément le logement (sa structure, sa configuration, et sa destination), sans demande spécifique.
À ce titre, la décoration est autorisée, tant qu'elle consiste à ajouter des équipements provisoires et démontables. Poser des cadres sur les murs, voire des étagères, est alors possible, à condition de reboucher les trous avant de libérer le logement.
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Il est également possible de changer de revêtement de sol, de papier peint, ou de repeindre un logement.
Dans le cas des travaux de peinture, la jurisprudence indique qu'un locataire est libre de repeindre les murs d'une autre couleur que celle d'origine (sans avoir à rétablir l'ancienne couleur à son départ) "dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux".
L'idéal reste, donc, d'avertir préalablement le bailleur, qui pourrait être en mesure de considérer que certaines couleurs peuvent compliquer la location ultérieure de son bien.
👍 Même averti, un propriétaire n'est pas en mesure d'empêcher les travaux de convenance personnelle. Il ne peut, non plus, contraindre un locataire à remettre le logement dans son état initial, pour ce type de travaux.
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Enfin, si le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent à son locataire, il revient à ce dernier d'en assurer l'entretien courant (faire nettoyer une moquette, changer un joint dans la salle de bain, changer une poignée...), impliquant que le propriétaire prenne à sa charge les grosses réparations (remplacement d'équipements de chauffage, mise aux normes de l'isolation...), notamment en cas de vétusté.
D'après l'article 7d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est, effectivement, obligé "de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives [...] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
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Gros travaux : l'autorisation du propriétaire nécessaire
Les travaux qui portent sur le gros œuvre, et impactent considérablement la configuration, voire la destination, du logement, ne sont pas interdits pour les locataires, mais nécessitent un accord du bailleur.
La demande d'autorisation doit prendre la forme d'une lettre recommandée, avec accusé de réception, et mentionner la nature précise des travaux envisagés.
C'est alors au bailleur que revient la décision d'acceptation ou de refus, sous forme écrite également.
Une fois acceptés par le bailleur, certains travaux peuvent, alors, apporter une plus-value au logement. Pour autant, le locataire ne peut demander aucune indemnisation financière. Le propriétaire peut toutefois participer aux frais (contre factures), s'il l'accepte, en diminuant exceptionnellement son loyer.
Enfin, un locataire ayant effectué de lourds travaux de transformation (abattre une cloison, remplacer un élément sanitaire, changer de porte...), sans l'autorisation de son propriétaire, peut, alors, se voir exiger la remise en état du logement, tel qu'il l'était lors de l'état des lieux d'entrée.
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Des dérogations pour certains chantiers
Bien qu'ils nécessitent l'accord du bailleur, puisqu'ils entraînent une modification importante du logement, deux types de travaux font, toutefois, l'objet d'un traitement différencié. Ainsi, une autorisation tacite (et non écrite) du propriétaire peut s'appliquer pour :
- Les travaux de transformation permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ;
- Certains travaux de rénovation énergétique , détaillés dans le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 ;
🧐 Les travaux de rénovation énergétique concernent, par exemple, l'isolation des combles et des plafonds de combles, le remplacement de menuiseries extérieures, ou la protection solaire des parois vitrées ou opaques.
Sont exclus, les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, ses parties et équipements communs, ainsi que ceux modifiant sa destination ou qui nécessitent une autorisation d’urbanisme, un permis ou une déclaration préalable.
Des réalisations suite auxquelles un propriétaire n'est pas en mesure d'exiger la remise en état du bien, au départ de son locataire (lequel aura, en outre, réalisé les travaux susmentionnés à ses frais).
Ce régime dérogatoire, en place depuis le 1er octobre 2016, intervient au titre de la loi du 28 décembre 2015, relative à l’adaptation de la société au vieillissement, et a été étendu dans le cadre de la loi Climat et Résilience, du 22 août 2021.
Il s'applique, néanmoins, sous la condition préalable, pour le locataire, d'envoyer une demande écrite à son bailleur, sous la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Demande, qui doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés, précisant, aussi, quelle entreprise est missionnée.
Sa non-réponse (dans un délai de deux mois) valant acceptation, le propriétaire dispose, à l'inverse, du même délai pour se prononcer défavorablement.
Enfin, l'article 2 II du décret du 20 juillet 2022 instaure l'information du propriétaire, à l’achèvement des travaux. Le locataire doit alors attester "auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur", détaille l'Anil.
La jurisprudence travaille toujours à distinguer "aménagement" et "transformation". La frontière entre les deux notions étant, souvent, assez mince, il convient, idéalement, de toujours dialoguer avec son bailleur et demander des autorisations, ne serait-ce que par sécurité et savoir-vivre ! Mais, certains propriétaires anticipent, et préfèrent rappeler leurs préférences en matière de travaux (d'envergure, ou non), dès la signature de l'état des lieux... !
Un doute, une idée ou une situation à partager ? Faites-nous part de votre expérience en commentaire !
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Commentaires :
En réponse à Bonsoir , j'habite à Montréal par
Bonjour M. Mechmach et merci pour votre message !
Nous ne pouvons malheureusement pas vous aider en ce qui concerne le droit au Québec. Si vous avez régulièrement des problèmes légaux avec ce monsieur, nous vous conseillons de faire appel à une aide légal, voire à un avocat.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonsoir, par
Bonjour Mme. Barandon et merci pour votre message !
Vous indiquez que votre locataire a fait des changements au niveau des portes et des fenêtres sans votre accord.
Nous vous conseillons de lire la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs pour y trouver des informations.
On peut y voir dans l’article 7 que le locataire est obligé : “f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire”
Dans votre cas cependant, il est possible que cela ne soit pas aussi simple, étant donné que les changements étaient nécessaires suite à un cambriolage. L’article 6 dit aussi que le bailleur est obligé “b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement”, ce qui n’est pas le cas lorsque le locataire risque un cambriolage. Vous pouvez également voir dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations à la charge du locataire que la réparation des portes n’est pas à faire par le locataire, c’est donc normalement à vous de vous en charger.
Nous vous conseillons donc de trouver un arrangement à l’amiable avec votre locataire.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à bonjour par
Bonjour cbm et merci pour votre message !
Vous indiquez que votre locataire a fait établir un devis pour des travaux d’isolation.
Si l’isolation que vous avez faite correspond aux normes en vigueur, vous n’avez pas d’obligation de refaire celle-ci. De plus, votre locataire doit effectivement vous consulter avant de se lancer dans des travaux. Si ces travaux sont nécessaires et que c’est vous qui payez la facture, vous pouvez choisir le professionnel qui s’en chargera.
Si le logement a bien des problèmes d’isolation, vous devrez vous en occuper.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour par
Bonjour Nel1978, et merci de votre message!
Vous indiquez avoir pratiqué une lasure sur vos fenêtres et votre porte de garage. Vous indiquez avoir effectué cette opération sans en prévenir votre propriétaire, et vous souhaitez maintenant lui facturer cette intervention qu’il n’a pas demandé.
L’entretien courant du locataire ne vous obligeait pas à effectuer la lasure des éléments extérieurs de votre logement. Vous avez choisi de vous même de pratiquer cette intervention. Votre propriétaire ne vous a pas demandé, et n’est pas même au courant de cette prestation. Avant d’assumer le paiement d’une prestation, le droit permet de choisir le prestataire et de faire faire des devis, possibilité que n’a pas eu votre propriétaire.
Il nous semble que ce n’est pas à votre propriétaire d’assumer les frais d’une prestation qu’il n’a pas demandé.
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, je voudrais savoir par
Bonjour M Poulette, et merci de votre message!
Vous indiquez qu’il y a plusieurs réparations à faire dans le logement que vous louez, et vous souhaitez savoir lesquelles sont à votre charge et si vous pouvez remplacer certains équipements de votre domicile.
Si la serrure était cassée avant votre entrée dans les lieux, c’est au propriétaire de faire faire le remplacement, comme indiqué dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent:
“Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert.” (Article 2)
Ensuite, la loi 89 462 définissant les rapports locatifs indique que :
“Le bailleur est obligé :
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.” (Article 6)
Ainsi, la transformation de la chose loué signifierait qu’une salle de bain deviendrait cuisine par exemple. Le remplacement des équipements, d’autant que vous souhaitez en assumer la charge ne pourra donc vous être reproché. Nous vous conseillons cependant de prévenir votre propriétaire des travaux que vous allez faire, afin de faciliter les rapports entre vous.
Cordialement
L’équipe de MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
Bonjour Chérazade et merci de votre message !
Vous indiquez que votre locataire refuse de quitter le logement que vous lui louez, ne paie pas les loyers et fait des travaux sans votre accord.
D’après l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : “Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire”
Votre locataire ne respecte pas ces conditions et vous êtes donc dans votre droit en lui demandant de quitter le logement.
Pour entamer une procédure d’expulsion de votre locataire, il faudra d’abord lui envoyer une mise en demeure en lettre recommandée. Sans réponse de sa part, vous pouvez envoyer un commandement de payer par voie d’huissier. Le locataire disposera alors de deux mois pour régler ses impayés.
Si vous avez besoin de conseils juridiques ou d’aide pour vous lancer dans des démarches légales, n’hésitez pas à vous rendre à une permanence juridique proche de chez vous. Il y a des permanences juridiques gratuites dans les mairies, où vous pourrez rencontrer des juristes capable de vous renseigner mieux que nous sur les démarches à entreprendre.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
Bonjour M. Azoulay et merci de votre message !
Vous indiquez que vous avez subi un dégâts des eaux suite à une fuite et vous souhaitez savoir si vous pouvez demander à votre propriétaire de prendre en charge les réparations.
Les dégâts des eaux seront sans doute pris en charge par votre assurance ou celle de votre propriétaire. Dans le cadre de la convention IRSI, les sinistres de ce type sont généralement pris en charge par les deux assurances (celle du propriétaire et celle du locataire) avant de se préoccuper de la responsabilité de chacun.
De plus, la fuite étant encastrée et inatteignable pour vous, elle est sous la responsabilité de votre propriétaire.
Vous pouvez, en vous accordant avec votre propriétaire, contacter votre assurance pour que les réparations de votre parquet soient prises en charge.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour , par
Bonjour Virginie, merci de votre message !
Vous souhaitez installer un nouveau WC et faire réparer des volets électriques mais votre propriétaire refuse de vous répondre malgré vos diverses relances.
À propos du WC, vous avez le droit de le remplacer entièrement sans avoir l’aval de votre propriétaire si cela n’entraîne pas de dommage dans la pièce concernée et si le WC installé ne pose aucun soucis d’évacuation (attention par exemple si votre évacuation est trop petite et qu'un WC avec sanibroyeur est installé, vous devrez prendre un modèle équivalent pour correspondre à l'installation de plomberie de votre logement). Cependant, le retrait de l’ancien WC, l’achat et la pose du nouveau seront entièrement à vos frais.
Concernant le volet électrique, s’il s’agit d’une panne causée par un manque d’entretien de votre part, la réparation sera à votre charge. En revanche, s’il s’agit d’un problème de vétusté que l’entretien du volet ne peut contrer, la réparation sera à la charge de votre propriétaire. Dans le cas où ce serait à lui d’assumer la réparation et qu’il continue de faire la sourde oreille, rappelez-vous qu’un courrier en recommandé est considéré comme une preuve légale et vous pouvez mettre en demeure votre propriétaire de faire la réparation s’il ignore trop longtemps vos demandes.
Pour tout litige entre vous et votre propriétaire, nous vous recommandons en revanche de vous rapprocher d’un cabinet d’avocat ou de la permanence juridique de votre mairie.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr