Si les bailleurs ont l'habitude de rafraîchir régulièrement leurs biens, certains locataires désirent tout de même adapter leur cadre de vie. Mais ce n'est pas si simple. Si certains travaux peuvent être entrepris sans l’autorisation des propriétaires, d’autres nécessitent leur accord. Explications.
Petits travaux : aucune autorisation à demander
D'une façon générale, les locataires sont autorisés à effectuer des travaux d'aménagement, dont la nature ne risque pas de transformer profondément le logement (sa structure, sa configuration, et sa destination), sans demande spécifique.
À ce titre, la décoration est autorisée, tant qu'elle consiste à ajouter des équipements provisoires et démontables. Poser des cadres sur les murs, voire des étagères, est alors possible, à condition de reboucher les trous avant de libérer le logement.
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Il est également possible de changer de revêtement de sol, de papier peint, ou de repeindre un logement.
Dans le cas des travaux de peinture, la jurisprudence indique qu'un locataire est libre de repeindre les murs d'une autre couleur que celle d'origine (sans avoir à rétablir l'ancienne couleur à son départ) "dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux".
L'idéal reste, donc, d'avertir préalablement le bailleur, qui pourrait être en mesure de considérer que certaines couleurs peuvent compliquer la location ultérieure de son bien.
👍 Même averti, un propriétaire n'est pas en mesure d'empêcher les travaux de convenance personnelle. Il ne peut, non plus, contraindre un locataire à remettre le logement dans son état initial, pour ce type de travaux.
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Enfin, si le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent à son locataire, il revient à ce dernier d'en assurer l'entretien courant (faire nettoyer une moquette, changer un joint dans la salle de bain, changer une poignée...), impliquant que le propriétaire prenne à sa charge les grosses réparations (remplacement d'équipements de chauffage, mise aux normes de l'isolation...), notamment en cas de vétusté.
D'après l'article 7d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est, effectivement, obligé "de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives [...] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
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Gros travaux : l'autorisation du propriétaire nécessaire
Les travaux qui portent sur le gros œuvre, et impactent considérablement la configuration, voire la destination, du logement, ne sont pas interdits pour les locataires, mais nécessitent un accord du bailleur.
La demande d'autorisation doit prendre la forme d'une lettre recommandée, avec accusé de réception, et mentionner la nature précise des travaux envisagés.
C'est alors au bailleur que revient la décision d'acceptation ou de refus, sous forme écrite également.
Une fois acceptés par le bailleur, certains travaux peuvent, alors, apporter une plus-value au logement. Pour autant, le locataire ne peut demander aucune indemnisation financière. Le propriétaire peut toutefois participer aux frais (contre factures), s'il l'accepte, en diminuant exceptionnellement son loyer.
Enfin, un locataire ayant effectué de lourds travaux de transformation (abattre une cloison, remplacer un élément sanitaire, changer de porte...), sans l'autorisation de son propriétaire, peut, alors, se voir exiger la remise en état du logement, tel qu'il l'était lors de l'état des lieux d'entrée.
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Des dérogations pour certains chantiers
Bien qu'ils nécessitent l'accord du bailleur, puisqu'ils entraînent une modification importante du logement, deux types de travaux font, toutefois, l'objet d'un traitement différencié. Ainsi, une autorisation tacite (et non écrite) du propriétaire peut s'appliquer pour :
- Les travaux de transformation permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ;
- Certains travaux de rénovation énergétique , détaillés dans le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 ;
🧐 Les travaux de rénovation énergétique concernent, par exemple, l'isolation des combles et des plafonds de combles, le remplacement de menuiseries extérieures, ou la protection solaire des parois vitrées ou opaques.
Sont exclus, les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, ses parties et équipements communs, ainsi que ceux modifiant sa destination ou qui nécessitent une autorisation d’urbanisme, un permis ou une déclaration préalable.
Des réalisations suite auxquelles un propriétaire n'est pas en mesure d'exiger la remise en état du bien, au départ de son locataire (lequel aura, en outre, réalisé les travaux susmentionnés à ses frais).
Ce régime dérogatoire, en place depuis le 1er octobre 2016, intervient au titre de la loi du 28 décembre 2015, relative à l’adaptation de la société au vieillissement, et a été étendu dans le cadre de la loi Climat et Résilience, du 22 août 2021.
Il s'applique, néanmoins, sous la condition préalable, pour le locataire, d'envoyer une demande écrite à son bailleur, sous la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Demande, qui doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés, précisant, aussi, quelle entreprise est missionnée.
Sa non-réponse (dans un délai de deux mois) valant acceptation, le propriétaire dispose, à l'inverse, du même délai pour se prononcer défavorablement.
Enfin, l'article 2 II du décret du 20 juillet 2022 instaure l'information du propriétaire, à l’achèvement des travaux. Le locataire doit alors attester "auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur", détaille l'Anil.
La jurisprudence travaille toujours à distinguer "aménagement" et "transformation". La frontière entre les deux notions étant, souvent, assez mince, il convient, idéalement, de toujours dialoguer avec son bailleur et demander des autorisations, ne serait-ce que par sécurité et savoir-vivre ! Mais, certains propriétaires anticipent, et préfèrent rappeler leurs préférences en matière de travaux (d'envergure, ou non), dès la signature de l'état des lieux... !
Un doute, une idée ou une situation à partager ? Faites-nous part de votre expérience en commentaire !
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Commentaires :
En réponse à Bonsoir, par
Après avoir pris connaissance de votre message, il est impératif que vous ayez une autorisation écrite pour votre demande de travaux d’amélioration de votre habitat.
Je vous conseille vivement de lire les articles n°6 et n°7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 –
A défaut d’une autorisation écrite de la part de votre bailleur, vous êtes potentiellement redevable d’indemnités de modifications des lieux lors de votre sortie des locaux mais aussi expulsable à tout moment !
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
Après avoir pris connaissance de votre message, il semblerait que votre locataire doit fournir les factures des travaux uniquement si ceux-ci vous sont facturables.
Ex : « Le locataire doit prévenir le propriétaire ou son mandataire (agence immobilière). Ce dernier pourra choisir un prestataire (plombier, chauffagiste, menuisier, etc.) qui remettra un devis qui devra ensuite être validé par le bailleur. Les travaux pourront ensuite être réalisés, et une facture devra être remise pour que le locataire puisse prétendre à un remboursement. La facture est aussi importante pour le propriétaire car les travaux sont garanties, ceci permet aussi d’éviter le travail non déclaré. Le bailleur peut aussi donner son accord pour que le locataire effectue lui-même les travaux, il peut aussi payer directement l’artisan sans passer par la case remboursement. »
Effectivement, votre locataire doit vous informer de son mariage par courrier spécifique afin que le conjoint puisse se co-titulariser au bail. A défaut, une procédure d’expulsion peut-être envisager.
Pour ce qui est du titulaire du bail, je vous conseille de lire la - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 -
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr
En réponse à bonjour , je suis locataire , par
Bonjour Julien et merci pour votre message !
Après avoir pris connaissance de votre message, il semblerait que la loi aille dans le sens de votre propriétaire.
A savoir, que toutes les transformations pour amélioration de l’habitat doit au préalable être validés par le propriétaire, et ce de manière écrite.
Je vous conseille de lire la - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 -
Articles 6 et 7 : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr