Vous vivez dans un immeuble collectif et des travaux sont envisagés au sein du bâtiment et des parties communes ? Il est possible que votre copropriété dispose d'un fonds de travaux permettant de financer de façon clair et encadré les opérations de rénovation. Qu'est-ce qu'un fonds de travaux ? Quelles copropriétés sont concernées ? Qui participe au fonds de travaux et comment le mettre en place ? On vous explique tout !
Qu'est-ce qu'un fonds de travaux ?
Un fonds de travaux est une réserve financière, sous la forme d'un compte bancaire, qui sert à financer les travaux et la rénovation des parties communes d'une copropriété. Plus précisément, le fond de travaux sert à collecter et à gérer les fonds nécessaires pour différents types d'opérations :
- La mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux (PPT) ou d'un diagnostic technique global (DTG) ;
- Les travaux décidés dans le PPT et votés par l'assemblée générale des copropriétaires (réfection de la toiture, ravalement de façade, mise en place d'un ascenseur, etc)
- Les travaux d'urgence décidés par le syndic de copropriété ;
- Les travaux non prévus dans le PPT permettant de sauvegarder l'immeuble, de garantir la santé et la sécurité des copropriétaires ou de réaliser des économies d'énergie.
L'assemblée générale peut choisir librement de consacrer tout ou une partie des sommes placées sur le fonds de travaux au financement de ses dépenses spécifiques. Le vote nécessite le même type de majorité que celle requise pour les dépenses en question.
Le fonds de travaux doit également prendre en compte l'existence de parties communes spéciales (un local à vélo par exemple) ou de la clé de répartition des charges de copropriété.
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Quelles copropriétés sont concernées par ce fonds ?
Le syndicat de copropriétaires (à ne pas confondre avec le syndic de copropriété) doit créer un fonds de travaux quand l'immeuble est destiné partiellement ou totalement à l'habitation. En effet, le fonds de travaux doit être mis en place tous les 10 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.
Néanmoins, il est important de savoir que ce fonds de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les syndicats de copropriétaires possédant plus de 200 lots à usage de logements, de commerces ou de bureaux. L'obligation de la création d'un fonds de travaux sera progressivement étendue à toutes les copropriétés.
| Nombre de lots d'une copropriété | Obligation de la création d'un fonds de travaux |
| + de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| Entre 51 et 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 lots au maximum | 1er janvier 2025 |
Qui participe au fonds de travaux d'une copropriété ?
Tous les copropriétaires d'un immeuble collectif doivent contribuer aux fonds de travaux pour l'entretien et la réparation de l'immeuble et des parties communes. En effet, le fonds de travaux d'une copropriété est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire.
Le montant de cette cotisation dépend de l'existence ou non d'un PPT :
- Si un PPT a été voté par l'assemblée générale de copropriété, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 2,5 % du coût des travaux prévus par le PPT et 5 % du budget prévisionnel (dépenses courantes de l'immeuble) ;
- Si un PPT n'a pas été voté par l'assemblée générale de copropriété, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
👍 Il est néanmoins possible pour l'assemblée générale de définir un montant de cotisation supérieur. Pour cela, il faut que le montant décidé soit voté à la majorité absolue !
De plus, il est possible pour l'assemblée générale de copropriété de suspendre le versement des cotisations dans 2 cas de figure :
- Si le montant des cotisations pour le fonds de travaux est supérieur au montant du budget prévisionnel ;
- Si le montant total du fonds de travaux excède de 50 % le montant des travaux voté dans le PPT.
Que deviennent les sommes versées sur le fonds en cas de vente d'un lot ?
Si un copropriétaire décide de vendre son lot de copropriété, il ne lui sera pas possible de récupérer les sommes versées sur le fonds de travaux. En effet, les cotisations versées sont liées aux lots et appartiennent au patrimoine du syndicat de copropriétaires dès le versement.
Néanmoins, il est tout à fait possible pour l'acquéreur de s'entendre avec le copropriétaire vendeur sur le versement d'un montant équivalent aux cotisations placées sur le fonds de travaux (en plus du prix de vente du lot).
Que risque le copropriétaire qui refuse de payer sa cotisation ?
Les copropriétaires ont l'obligation de verser une cotisation annuelle pour le fonds de travaux décidé et voté par l'assemblée générale.
Dans le cas où un copropriétaire ne participerait pas au fonds de travaux, le syndic de copropriété peut décider de recourir au recouvrement des sommes dues comme il le ferait en cas de non-paiement des charges courantes.
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Comment mettre en place un fonds de travaux ?
Pour mettre en place un fonds de travaux dans une copropriété, il est nécessaire que le syndic de copropriété prévienne les copropriétaires de la création de ce fonds en le mettant à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété. Suite à cela, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire rémunéré (comme un livret A) et dédié au fonds de travaux, qui recevra les cotisations des copropriétaires directement et sans délai.
Il est important de préciser que le compte bancaire destiné au fonds de travaux doit être distinct de celui destiné aux charges courantes de la copropriété. Le compte bancaire pour le fonds de travaux peut être ouvert auprès de tout organisme bancaire choisi soit par le syndic, soit par l'assemblée générale des copropriétaires.
En résumé, le fonds de travaux permet de financer les différents travaux de rénovation des parties communes d'une copropriété. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots et sera étendu à toutes les copropriétés progressivement. Chaque copropriétaire doit cotiser annuellement à hauteur de 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux (PPT). Sa mise en place nécessite l'ouverture d'un compte bancaire rémunéré pour collecter les cotisations et qui doit être différent de celui destiné aux charges courantes de copropriété.
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