La toiture de votre immeuble fait grise mine et a besoin d'un petit coup de neuf ? C'est le moment de solliciter des travaux de toiture pour votre copropriété ! Coûteuse mais souvent nécessaire, la réfection de la toiture d'une copropriété nécessite une préparation minutieuse pour remplir toutes ses promesses. Quels sont les types de travaux possibles pour une toiture ? Qui paie ces travaux et combien ça coûte ? On vous explique tout !
Quels sont les types de travaux de toiture possibles dans une copropriété ?
Tout d’abord, quand on parle de travaux de toiture pour une copropriété, il est nécessaire de comprendre ce qui compose une toiture. En effet, celle-ci est composée de différentes parties comme la charpente, le faîtage, les gouttières, la couverture et il est donc possible de procéder à plusieurs types de travaux sur une toiture :
- Les réparations superficielles comme la recherche et la réparation de fuites ou le changement des pièces endommagées (tuiles, ardoises, zinc, etc)
- Les réparations importantes telles que le remplacement de l'intégralité de la couverture ou de la toiture lorsque celle-ci est endommagée ou que sa durée de vie a été atteinte.
- L'isolation de la toiture pour réduire les pertes de chaleur et rendre le bâtiment plus écologique.
- La pose de panneaux solaires pour produire de l'énergie.
- L'aménagement de la toiture pour la création de terrasses, d'un jardin suspendu ou d'un toit végétalisé.
Remplacer l'intégralité d'une couverture demande des moyens humains et financiers importants !
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Qui paie pour les travaux de toiture d'une copropriété ?
S'il existe différents types de travaux de toiture pour une copropriété, il est important également de savoir qui doit payer pour la réfection de la toiture. Si le syndic de copropriété décide de procéder à des travaux de toiture, les frais engagés pour l'opération seront à la charge des copropriétaires. En effet, comme pour un ravalement de façade, les propriétaires doivent participer financièrement aux travaux, avec un montant par personne qui est déterminé par les tantièmes de copropriétés (part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires)
Par exemple : si l'un des copropriétaires possède un lot représentant 100 / 1 000ème, il devra s'acquitter de 10 % du coût des travaux de la toiture.
S'il est possible pour les copropriétaires de régler par paiement individuel ou en contractant un prêt collectif, sachez que les travaux de réfection d'une toiture peuvent être payés grâce à un fonds de travaux, qui est une réserve financière pour les dépenses de futurs travaux dans l'immeuble.
⚠️ Depuis le 1er janvier 2023, la mise en place d'un fonds de travaux est obligatoire pour les syndicats de copropriétaires composés de plus de 200 lots (logements, bureaux, commerces, etc). Cette obligation sera étendue le 1er janvier 2024 pour les syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots et le 1er janvier 2025 pour les syndicats avec 50 lots maximum.
De plus, si votre toiture est victime d'un sinistre ou d'un accident, il est possible que la copropriété dispose d'une assurance habitation qui prenne en charge les réparations nécessaires pour les travaux de toiture.
Quel est le prix pour des travaux de toiture ?
Le prix d'une réfection de toiture pour une copropriété est variable et dépend de plusieurs paramètres comme la nature des travaux, la superficie totale à gérer, les matériaux utilisés et la main d'œuvre mobilisée.
| Type de travaux | Prix au m2 |
| Réparation superficielle | 40 à 100 € |
| Réfection complète | 40 à 300 € |
| Réfection complète et isolation | 100 à 300 € |
Qui décide des travaux de toiture dans un immeuble collectif ?
Si vous souhaitez réaliser des travaux de toiture dans votre copropriété, il est important de suivre certaines étapes et obligations légales.
Tout d'abord, comme dans le cadre d'un ravalement de façade, les travaux de toiture sont décidés par le syndic de copropriété, qui soumet le projet au vote lors de l'assemblée générale de copropriété réunissant tous les copropriétaires. Comme la façade de l'immeuble, la toiture est une partie commune de la copropriété et doit donc faire l'objet d'une décision collective pour une réfection.
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Néanmoins, les règles de majorité dépendent de la nature des travaux que va subir la toiture. En effet, les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 précisent les règles de majorité pour le vote de travaux de toiture dans une copropriété.
| Nature des travaux de toiture | Type de majorité nécessaire |
| Entretien et nettoyage | Aucun vote et majorité nécessaire (le syndic décide seul sans l'accord des copropriétaires) |
| Réfection de toiture à l'identique | Majorité simple (la majorité des votes exprimés parmi les présents) |
| Rénovation de toiture avec amélioration | Majorité absolue (soit 501/1000 des tantièmes de copropriété) |
| Réfection d'urgence | Aucun vote d'une majorité obligatoire (le syndic décide seul sans l'accord des copropriétaires) |
Toutefois, il est également possible pour les copropriétaires de faire une demande de travaux de toiture. En effet, les copropriétaires peuvent décider de mettre les travaux de réfection de toiture à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale en adressant une lettre simple ou recommandé au syndic de copropriété.
Quelles sont les principales aides financières pour les travaux de toiture ?
Si les coûts de réfection d'une toiture peuvent être conséquents, il existe néanmoins des aides pour les copropriétés qui permettent d'amortir les frais des travaux et de faire de précieuses économies.
MaPrimeRénov’ Copropriétés
Variante de l'aide MaPrimeRénov' destinée aux propriétaires d'un logement individuel, MaPrimeRénov' Copropriétés permet de financer les travaux de rénovation énergétique des parties communes de la copropriété. Pour bénéficier de cette aide, la copropriété doit :
- Avoir au moins 75 % de résidences principales et avoir été bâtie il y a plus de 15 ans ;
- Être inscrite au registre national des copropriétés ;
- Faire des travaux qui permettent un gain de performance énergétique d'au moins 35 %.
- Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE.
De plus, devra faire l’objet d’une assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) de la part d'un opérateur ou d'un tiers de confiance. L'aide prend en charge 30 % du prix de cet accompagnement (dans la limite d'un montant minimum de 900 € par copropriété et de 180 € maximum par logement)
L'aide MaPrimeRénov' Copropriétés comprend :
- Une aide de base correspondant à 25 % du montant des travaux, avec une somme plafonnée à 3 750 € pour chaque logement (soit un plafond de travaux finançables à 15 000 €)
- Des bonus de 500 € supplémentaires pour la copropriété et par logement qui sort de son statut de passoire énergétique (F ou G) ou qui atteint une haute performance énergétique (étiquette A ou B).
- Une aide complémentaire de 3 000 € par logement pour les copropriétés "fragiles" ou qui sont situées dans un quartier en renouvellement urbain.
De plus, le dispositif MaPrimeRénov' Copropriétés permet aux foyers les plus précaires de bénéficier d'une prime supplémentaire :
- 750 € pour les ménages modestes ;
- 1 500 € pour les ménages très modestes
📈 À partir du 1er février 2023, le montant du plafond de travaux éligibles à MaPrimeRénov' Copropriétés passera de 15 000 à 25 000 €, soit une aide maximale de 6 250 par logement. Le montant des primes pour les ménages modestes augmenteront également, de 750 à 1500 € pour les ménages modestes et de 1 500 à 3 000 € pour les ménages très modestes.
L'Éco PTZ "copropriétés"
Au même titre que l’Éco-PTZ classique pour les particuliers, l’éco-PTZ copropriétés ou collectif est un prêt à taux zéro destinée à financer les travaux de rénovation et d'amélioration énergétique des parties communes ou sur les parties privatives d'intérêt collectif.
Celui-ci peut atteindre 30 000 € par logement pour un bouquet de trois gestes (50 000 € pour les travaux qui permettent d'arriver à une performance énergétique globale minimale) et est remboursable sur 15 ans (20 ans pour les travaux de performance énergétique globale minimale)
Pour bénéficier de ce prêt, les travaux doivent être réalisés par professionnel RGE. De plus, l'immeuble doit être achevé depuis plus de 2 ans à la date où les travaux sont censés démarrer.
La TVA à taux réduit
Enfin, sachez que les copropriétés peuvent bénéficier d'une TVA à taux réduit pour les travaux de réparation, d'aménagement, de transformation et même de rénovation énergétique.
Par exemple, il est possible de bénéficier d'un taux de TVA à 10 % pour les travaux de ravalement de façade ou de réfection de la toiture. De plus, un taux de TVA à 5,5 % peut s'appliquer si les travaux de toiture sont complétés par une isolation des combles ou si le ravalement de façade prévoit l'ajout de matériaux isolants.
Par exemple, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, il est nécessaire que la copropriété dispose d'un nombre de logements individuels suffisants (50 % environ), que sa construction soit achevée depuis plus de 2 ans et qu'il y ait une amélioration minimale des performances énergétiques pour le logement.
Le dispositif des Certificats d'économies d'énergie (CEE)
Enfin, il est possible pour les copropriétés de bénéficier de la prime CEE pour financer des travaux visant à réduire la consommation énergétique de l'immeuble collectif. La prime CEE est une aide offerte par les fournisseurs d'énergie qui peut concerner aussi bien les parties communes comme privatives et des opérations comme la rénovation globale, le changement de chaudière collective, les travaux d'isolation des murs extérieurs, de la toiture ou des combles de l'immeuble.
Pour bénéficier de la prime CEE, une copropriété doit remplir les conditions suivantes :
- Être construite depuis plus de 2 ans ;
- Les opérations à réaliser doivent faire parties de la liste de travaux éligibles au dispositif du CEE ;
- Passer par une entreprise de travaux certifiée RGE.
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En résumé, il existe différents types de travaux de toiture pour une copropriété, allant du simple entretien à la rénovation complète. La réfection de la toiture est payée par les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété et peut coûter jusqu'à 300 € du m2. La décision de procéder à des travaux de toiture revient au syndic de copropriété après le vote des propriétaires lors de l'assemblée générale. Enfin, il existe de nombreuses aides pour financer la réfection d'une toiture comme MaPrimeRénov' Copropriété, l'Éco PTZ copropriétés, la TVA à taux réduit ou encore le dispositif CEE.
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