Vous estimez vivre dans un logement insalubre ? Pourtant, la loi française interdit la mise en location d'un bien non décent. Quelle est la définition officielle d'un logement insalubre ? Comment effectuer le diagnostic d'insalubrité ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Nous vous disons tout sur le sujet !
Quelle est la définition d'un logement insalubre ?
Selon la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs sont dans l'obligation de proposer aux locataires un logement décent. Par ailleurs, selon la loi du 13 avril 1850, une habitation insalubre est un logement pouvant porter atteinte à la santé ainsi qu'à la sécurité des locataires. Les critères d'insalubrité sont plus précisément définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 :
- Une superficie de moins de 9m² ;
- Une hauteur sous plafond de moins de 2,20 m ;
- Le logement est une passoire thermique ;
- Des équipements de base en mauvais état (canalisations, système d'évacuation, chauffage, installation électrique, salle de bain...) ;
- Un bâti en mauvais état ;
- Une mauvaise ou absence de la circulation de l'air et de la lumière ;
- Des infiltrations d'eau importantes et continues ;
- Des risques sanitaires et sécuritaires (présence d'amiante ou de plomb, humidité trop importante, risques de chute ...).
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Et pour un logement décent ?
Au contraire d'un logement insalubre qui présente des signes manifestes de dégradation et des risques pour la santé du locataire, un logement est considéré comme décent lorsqu'il remplit 5 grandes conditions :
- Disposer d'une surface minimum d'habitation : le logement doit présenter une surface habitable de 9 m2 et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 minimum, soit un volume habitable correspond à environ 20 m3. Il est important de noter que la surface minimum obligatoire est différente selon que le locataire est en location simple ou en colocation.
- Assurer la sécurité et la santé du locataire : le logement doit être sécurisé et ne pas porter atteinte à la santé du locataire. Il faut donc que le gros œuvre du logement soit en bon état (murs, plafond, matériaux de construction) et que ces différentes composantes (menuiseries extérieures, porte et fenêtre, etc) ne permettent pas l'infiltration de l'eau et de l'air. Le logement doit également offrir une aération suffisante et un réseau électrique conforme.
- Être exempté de nuisibles : il ne doit y avoir la présence de nuisibles comme des rats, cafards, punaises et puces de lit dans le logement.
- Avoir des équipements fonctionnels : le logement doit être équipé d'installations (chauffage, WC douches, coin-cuisine, éclairage, branchements, etc) et d'équipements décents et répartis correctement dans le logement (par exemple, les sanitaires ne doivent pas se trouver dans le salon ou dans la cuisine)
- Respecter un seuil de performance énergétique : enfin, pour les nouveaux contrats de location concernant des logements loués à partir du 1er janvier 2023, le logement sera considéré comme décent s'il ne dépasse pas 450 KwH de consommation énergétique par an et par m2 de surface habitable.
Que faire si mon logement est insalubre ?
Si vous êtes locataire d'un logement qui ne vous semble pas décent, il est important de vite réagir afin de préserver votre santé et votre sécurité. Voici les étapes à suivre dans cette situation.
1. Avertissez le propriétaire
Tout d'abord, la première étape consiste à contacter votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit mettre en évidence les problèmes d'insalubrité de votre logement et souligner l'obligation du propriétaire de vous proposer un logement décent.
Nous vous conseillons d'accompagner votre lettre de preuves (photos ou vidéos) des problèmes de salubrité de votre logement. Après la réception de cette lettre, le propriétaire sera dans l'obligation de mettre fin à cette situation d'insalubrité.
2. Contactez votre mairie
Dans le cas où votre première initiative ne porterait pas ses fruits et que le propriétaire ne reconnaît pas que son logement est insalubre, vous devrez alors signaler cette situation auprès de votre Agence régionale de santé ou votre service communal d'hygiène et de santé (SCHS). L'un de ces deux organismes se rendra ainsi à votre logement pour évaluer la salubrité et constater les différents problèmes de votre logement.
À la suite de cette visite, un rapport sera rédigé et transmis au conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst). Après la remise du rapport, le préfet préviendra le propriétaire de la tenue d'une réunion avec le Coderst. Celle-ci aura lieu 30 jours après la réception du courrier par le propriétaire pour permettre à ce dernier de constater les problèmes de salubrité de votre logement et de vous en informer.
La réunion avec le Coderst servira à déterminer la nature et les causes de l'insalubrité, ainsi que les solutions pour en sortir. À la suite de cette réunion, le préfet pourra décider d'émettre un arrêté de traitement de l'insalubrité remédiable ou irrémédiable à l'encontre du propriétaire du logement insalubre.
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Quelles sont les obligations du propriétaire ?
En cas de notification par le préfet de l'insalubrité de son logement, le propriétaire sera dans l'obligation d'effectuer les mesures spécifiées par l'arrêté dans les délais impartis. Les mesures prises par l'arrêté peuvent être les suivantes :
- La réparation ou toute autre type de mesure permettant de régler la situation d'insalubrité ;
- La démolition de tout ou d'une partie du logement (ou de l'immeuble si celui-ci est concerné) ;
- La fin de la mise à disposition du logement insalubre ;
- L'interdiction de résider dans le logement et d'y accéder temporairement ou définitivement.
Les obligations du propriétaire concernant le logement insalubre dépendent de la nature de l'arrêté prononcé par le préfet, si celui-ci est remédiable ou irrémédiable.
Le préfet prononce un arrêté d'insalubrité remédiable
Si l'arrêté signale que l'insalubrité est remédiable, les conséquences seront les suivantes :
- Le propriétaire doit réaliser des travaux dans le temps imparti par l'arrêté. Chaque jour de retard signifie le paiement d'une astreinte pouvant aller jusqu'à 1000 € par jour de retard ;
- Le propriétaire doit reloger les locataires à ses frais durant toute la durée des travaux ;
- Une interdiction temporaire d'habitation peut également être signalée.
💡 Si le propriétaire se refuse à effectuer les travaux, le préfet peut décider de les exécuter lui-même à la charge du propriétaire et avec des intérêts supplémentaires.
Le préfet prononce un arrêté d'insalubrité irrémédiable
Si l'arrêté signale une insalubrité irrémédiable, les conséquences seront les suivantes :
- Une interdiction définitive d'habitation est notifiée ;
- Le propriétaire est dans l'obligation de trouver une solution de relogement aux locataires. Par ailleurs, il lui faut verser une indemnité égale à trois mois de loyer du nouveau logement.
Que risque le propriétaire d'un logement insalubre ?
Il faut savoir qu'un propriétaire qui est concerné par un arrêté d'insalubrité peut être poursuivi pénalement. En effet, la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018 qui ont pour but de lutter contre l'habitat indigne, précise les sanctions qui peuvent être encourues par le propriétaire d'un logement insalubre :
- Le propriétaire qui ne réalise pas les travaux nécessaires pour rendre son logement décent peut risquer jusqu'à 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende.
- Le propriétaire qui ne propose pas de solution de relogement à son locataire, qui continue à percevoir un loyer malgré l'interdiction d'habiter dans un logement ou qui menace son locataire pour que celui-ci renonce à ses droits peut risquer jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
À ces sanctions peuvent également s'ajouter d'autres mesures comme la confiscation du logement concerné ou l'interdiction pour le propriétaire d'acheter un bien immobilier pour le mettre en location pendant 10 ans maximum.
En résumé, un logement insalubre est un logement qui présente de nombreux problèmes et défauts pouvant porter atteinte à votre santé et à votre sécurité. Néanmoins, il existe de nombreux recours pour se protéger de cette situation inacceptable et pour obliger le propriétaire du logement à faire les travaux nécessaires. Un propriétaire qui ne ferait pas les travaux et qui ne respecterait pas les obligations du locataire peut faire l'objet de poursuites judiciaires dissuasives.
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